[재개발] 재개발 추진 절차와 재건축 비교

재개발 재건축 비교

안녕하세요. 부동산 인기가 한풀 꺾였는데요. 대세하락기라고 하지만 오히려 무주택자에게는 기회일 수 있습니다. 최근 공급을 늘리기 위해 재개발 재건축 사업이 많이 증가했습니다. 이 기회에 공부해서 내집마련을 위핸 발판을 삼았으면 좋겠습니다.

 

일단 재개발이란 사전적의미로 이미 있는 것을 더 낫게 하기 위하여 다시 개발함을 뜻합니다. 쉽게 예를들어 재건축하고 비교하자면, 재개발은 건물 뿐만 아니라 해당 구역의 도로도 정비하고, 공원도 조성하고, 상하수도도 뚫는 등 기반시설 전체를 개발하는 것입니다.

 

이에 반해 재건축은 해당 건물만 부수고 건물 자체만 다시 건축하는 것이라 생각하면 됩니다. 그래서 재건축의 사전적의미는 기존에 있던 건축물을 허물고 다시 세우거나 쌓아 만듦입니다. 두 용어 다 도시 및 주거환경정비법에 근거합니다.

 

재건축과 재개발의 공통점은 노후건축물이 밀집한 지역이며, 차이점은 '기반시설'에 있습니다. 아무래도 재개발이 정비기반시설이 열악하기 때문에 재개발과정에서 기부채납(정비기반시설)하는 부분이 많습니다. 따라서 조합원들이 기여하는 부분이 많아지게 되는 것입니다. 기부채납비율이 높은 재개발은 일반분양 물건이 줄어들게 되고 조합원들의 분담금도 상대적으로 많아 지는 것입니다.

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재개발 및 재건축 추진절차

재개발 추진절차

1단계 : 사업준비

•  기본계획수립
•  정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청
•  정비구역 지정

2단계 : 사업시행

•  조합추진위원회 구성 및 승인
•  조합설립인가
•  사업시행인가

3단계 : 관리처분

•  관리처분인가
•  이주 및 철거
•  착공 및 분양

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재건축 추진절차

1단계 : 사업준비

•  기본계획수립
•  재건축 안전진단
•  정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청
•  정비구역 지정

2단계 : 사업시행

•  조합추진위원회 구성 및 승인
•  조합설립인가
•  사업시행인가

3단계 : 관리처분

•  관리처분인가
•  이주 및 철거
•  착공 및 분양

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재개발, 재건축 관련 용어

재건축 무상지분율

​재건축단지 조합원이 추가부담금 없이 넓혀 나갈 수 있는 면적비율을 재건축 무상지분율이라고 합니다. 예를 들어 어느 가구의 대지지분이 66㎡이고, 무상지분율이 200%라면 132㎡를 추가분담금 없이 공급받을 수 있습니다. 재건축 무상지분율은 주택과 대지 모두를 고려하는 재개발과 달리, 주택의 가치는 고려하지 않고 단순하게 대지지분만 고려합니다.​

추가분담금 & 청산금​

재개발에서 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 재건축에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 커서 조합에 추가로 내야 하는 금액을 추가분담금이라고 합니다. 이와 반대로 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액을 청산금이라고 합니다.

​현금청산

​재개발이나 재건축에서 조합원이 현금을 받고 조합원 지위를 포기하는 것을 현금청산이라고 합니다. 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우, 아파트를 분양받기에는 권리금액이 너무 적은 경우 현금청산 대상이 됩니다.

​재건축 초과이익 환수제

​재건축으로 인해 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익이 생길 경우, 국가가 그 이익을 환수하는 제도를 재건축 초과이익 환수제라고 합니다. 재건축 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘을 경우, 그 초과 금액의 최고 59%를 세금으로 내야 합니다.

​이주비

​재개발이나 재건축에서 조합원이 소유자에게 지급하는 비용으로, 공사기간에 거처를 옮길 수 있도록 조합이 소유주인 조합원에게 지급합니다. 

​정비예정구역

​자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 재개발. 재건축을 통해 노후된 지역을 계획적으로 정비하기 위해 주민설명회나 공람 등을 통해 정비구역을 예정하는데, 이렇게 예정된 정비구역을 정비예정구역 이라고 합니다. 정비예정구역 지정 후 개발계획이 수립되어 정비구역으로 지정 받으면 개발이 가능합니다.

​지구단위계획

​도시를 좀 더 체계적, 효율적으로 개발하기 위해 기반시설의 배치와 규모, 가구의 규모, 건축물의 용도,건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하거나 유도하는 계획을 말합니다. 지구단위 계획구역으로 지정되면 3년 안에 해당 구역에 대한 지구단위계획을 세워야 하며, 그렇지 않은 경우에는 지구단위계획구역의 효력을 상실합니다.